拆迁房是不是商品房？能否当作商品房出售？许多消费者也许还不是很清楚。北京宣武区人民法院近日审结一起房地产开发公司以无证回迁房当作商品房出售引发的纠纷，依法判决双方的房屋买卖合同无效，公司退还购房者房款并付利息，而购房者支付公司拆改损失费和房屋使用费。
事情的由来是，某外企员工李女士经过与家人的再三“考察”后，选定某房地产开发公司在本市二环路以内的一套建筑面积为112．71平方米的四居室单元楼房，经商定，房价为66万元。1997年12月，李女士与该公司顺利签订《商品楼购销合同》。房子到手后，李女士一家对住房进行了精心的设计和装修。然而，一年过后，公司答应交房后12个月内可办理产权手续的承诺未兑现，李女士在一次与邻居闲聊中得知这栋楼根本不是商品房，而是危房改造回迁用楼。因与该公司争论未有结果，于是李女士将公司起诉到法院，要求返还购房款、后期公共维修金并赔偿装修费10万元，搬迁费1000元和利息。
法院查明：双方签订的合同约定，开发公司保证所售房屋产权为北京市产权的商品房，公司在交房后12个月内为购房者办理商品房产权证明。同时李女士分次向公司交纳购房款，并交纳1998年8月至2008年8月的公共维修基金2152．4元，另对房屋装修工程项目造价鉴定为75553元。法院认为：出售商品房应取得土地使用证书和商品房销售许可证明。而该公司对小区实施危改拆迁后，至今未办理上述两证，因此无权按商品房出售。故开发公司与李女士签订的《商品房住宅楼购销合同》属无效合同。依法判决开发公司退还李女士全部购房款并按银行同期贷款利率支付利息，返还公共维修金1722元并给付装修款7．3553万元。同时李女士因使用住房并装修，应支付开发公司拆改损失费2000元和搬入房屋至腾房之月止的房屋使用费标准为每月每平方米3．05元。
办案的法官提醒说，商品房与拆迁房有区别。商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而拆迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有大、小产权之说，故不享有商品房的上述权能。因此消费者在购买商品房时，一定要注意审查“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》及《商品房预售许可证》。
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